Регистрация (в том числе с аккаунта соцсетей)    Вход    Поиск     Статьи

Форум Урюпинска Юрфинансконсалтинг Академия новостей




Начать новую тему Ответить на тему  [ Сообщений: 6 ] 
Автор Сообщение
 Сообщение Добавлено: 23 мар 2013, 13:09 
Не в сети
Основатель
Аватар пользователя

Зарегистрирован: 20 мар 2013, 11:51
Сообщений: 1015
Откуда: Волгоград
Благодарил (а): 3 раз.
Поблагодарили: 120 раз.
Текст интересный, автор неизвестен, но для обсуждения очень актуальный...
"Действующие законы обычно лучше защищают арендодателя, чем арендатора. Основанием для такой констатации являются не только реалии действительности (положим, за владельцем помещения остается продуктивный контроль над ним), но и создавшиеся сейчас на данном сегменте рынка условия, которые характеризуются дефицитом помещений, сдаваемых в аренду. Практически получается так, что арендодатель имеет возможность выдвигать арендатору любые требования по порядку нахождения в снятом здании.

Вследствие правового преимущества владельца помещения над съемщиком наблюдается то, что в спорных положениях (часто они связаны с вопросами оплаты аренды) владелец помещения может воспользоваться многочисленными способами воздействия на съемщика, одним из которых может быть удержание его вещей. Причем санкцию удержания может спровоцировать не только задержка расчета съемщиком, но и расхождение по сумме платы за аренду, когда, положим, съемщик не согласен с ростом платы за аренду по инициативе только владельца помещения.

Реально удержание материальных активов может выразиться как в запрете вывоза вещей съемщика из съемного здания (включая случаи, когда они уже реализованы сторонним лицам), так и в завладении и в дальнейшей перевозке этих материальных активов владельцем помещения. Понятно, что опасность реализации подобных актов будет большим ударом для всех арендаторов. Особенно они опасны для фирм сферы торговли, ценность товарных активов которых может достигать больших величин, и результаты удержания могут разорить фирму.

Надо отметить, что удержание имущества применяется как способ принуждения съемщика, но не как мера исполнения интересов владельца помещения, т. к. правовое применение ограничения на удерживаемые материальные активы сопровождается непростыми процессуальными действиями. С другой стороны, ограничение есть результативное воздействие на арендатора, поскольку ценность ограничиваемых активов иногда намного превосходит сумму долга. Арендаторы часто подвергаются такому незаконному давлению со стороны владельцев помещений. И этот вопрос часто рассматривается в судах. Тем не менее, правовая сторона этой проблемы до сих пор недостаточно проработана. До сих пор нет точных и удобных маркеров для правовой оценки решений арендодателей. Тема данного текста преследует цель оценить законность практики ограничения распоряжаться своим имуществом арендатора в реальных условиях с позиций свода законов РФ.

Главные моменты правового вопроса об удержании в РФ

Согласно статье 359 ГК РФ кредитор, располагающий имуществом, которое должно быть отдано должнику, может, если тот не исполняет вовремя взятых на себя обязанностей, связанных с оплатой этого имущества или компенсации кредитору затрат, вызванных им, и иных потерь, оставлять его в своем распоряжении до того времени, пока необходимая обязанность не станет реальной. С помощью удержания решаются и другие условия, не относящиеся к оплате имущества или компенсации затрат на него и вытекающие из него иных затрат, но связанные с обязанностями, вытекающими из партнерских отношений по договору.

Надо учесть один момент, связанный с удержанием имущества кредитором, когда право на удерживаемое имущество переходит к другим участникам, положим, в случае его реализации. Так, оно остается в силе, если начало удержания имущества кредитором по времени наступило раньше, чем переход права на данное имущество к другим участникам. Таким образом, если документ по реализации имущества был реализован владельцем имущества и другим участником с переходом прав к последнему до начала удержания имущества кредитором, то он не имеет права его удерживать, несмотря на то, что другое лицо сообщило об этом задним числом, когда кредитор уже приступил к удержанию имущества должника.

Удержание как гарант в вопросах аренды

Процесс удерживания (об этом уже говорилось выше) распространяется только на то имущество, которым располагает кредитор. Пока оно не перешло к нему в качестве такового, он не может его удерживать. Т. е., владелец помещения не имеет никакого права удерживать вещи съемщика в съемном помещении и мешать ему или его агентам вывозить их из съемного здания.

В действительности часто владелец сдаваемого в наем помещения осуществляет самовольный захват вещей съемщика. Если самовольный захват вещей произошел без согласия съемщика помещения, удержание имущества должника, полученное таким способом, выходит за рамки закона и считается противозаконным.

Удержание в вопросах разрыва арендного договора

Когда арендный договор прекращается, зачастую владелец помещения продолжает удерживать вещи съемщика, поскольку участники расторгнутого договора по-разному трактуют причины его прекращения.

Когда договор прекращается по основаниям, выходящим за рамки правового поля, то и следующее за этим удержание вещей съемщика, размещенное в съемном здании, считается неправовым. Это заключение есть необходимое следствие, вытекающее из существующих законов, и подкрепляется судебными решениями.

Практика удержания вещей съемщика, размещенного в съемном здании, по прекращении договора съема в рамках закона, до сих пор в правовом отношении остается неопределенным. В Инфо письме ВАС РФ сказано, что доводом перехода вещей в управление арендодателя может служить его не вывоз съемщиком со старого места по прекращении времени съема. Этот довод ВАС РФ везде толкуется судопроизводством как основание удержания вещей, даже если договор прекращен законно. Видно, что такое истолкование не может быть правильным.

В обсуждаемом письме говорится о невывозе своих вещей арендатором по истечении времени съема, то есть о том, о чем съемщик не может не знать. Съемщик помещения может переместить свои вещи до окончания даты аренды, но почему-то не осуществляет этого. Такой случай перехода вещей съемщика к арендодателю может вполне рассматриваться, как произошедшее по желанию съемщика.

Подытоживая сказанное, есть все основания сделать некоторые выводы:

- удержание материальных активов в объеме заключенного арендного договора признается неправовым;

- удержание вещей считается правомерным после прекращения договорных отношений только тогда, когда съемщик, будучи в курсе о прекращении договора (истекло время съема, арендодатель в установленном порядке оповестил об этом съемщика и пр.), не осуществил логичных актов для реализации своих договорных обязанностей.

Из-за неимения точного реестра вещей поступки арендодателя распоряжаться ими становятся совершенно произвольными. Сложившиеся обстоятельства усиливаются еще тем, что действующие законы точно не оговаривают действия владельца помещения по созданию условий неприкосновенности вещей съемщика.

Статья 360 ГК РФ оговаривает интересы, удерживающего имущество, арендодателя, восполнением из выручки по его реализации в сумме и на условиях, оговоренных для исполнения гарантий, как при залоговой обеспеченности, иначе, с помощью реализации «с молотка». Но, как правило, арендодатель часто самовольно реализует вещи съемщика для закрытия его долгов, а права арендатора противостоять таким поступкам носят ограниченный характер из-за громоздкости обоснования неправомерных действий арендодателя.

Надо заметить, что сейчас предпринимательская действительность отработала целый комплекс других методов для обеспечения прав арендодателя по выплате денег за аренду помещения (напомним о страховом депозите, который вносится перед подписанием арендных отношений). Помимо этого, практически всегда арендодатель и арендатор оговаривают в договоре пункт о том, что если вещи съемщика остаются в здании после окончания договора, владелец помещения продолжает оберегать его на средства съемщика. Такой пункт договора прямо обязывает владельца помещения заботиться о целостности вещей съемщика, но одновременно дает владельцу помещения возможность востребования затрат на обеспечение хранения (вплоть до компенсации их за счет этих же вещей).

Подводя итоги всему вышесказанному, можно утверждать, что не предоставление судебной помощи владельцу помещения, удерживающего вещи съемщика, не повлечет изменение равновесия их предпочтений, но намного уменьшит нарушения, вызванные за счет удержания имущества съемщиков арендодателями".

_________________
Группа "ЮрФинансКонсалтинг"
Юридические услуги в Волгограде.
www.ufk34.ru
8 (8442) 50-56-79


Вернуться наверх 
 Профиль   
 
 Сообщение Добавлено: 23 мар 2013, 19:01 
Не в сети

Зарегистрирован: 23 мар 2013, 15:27
Сообщений: 26
Благодарил (а):0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Удержание является одним из законных способов обеспечения исполнения обязательств согласно Гражданскому кодексу. Поэтому для удержания вещи не требуется вносить это условие в договор аренды. Удержание возможно, если вещь находится у арендодателя на законном основании (например, передана на хранение). Удержание не может быть следствием захвата вещи помимо воли должника, т.е. арендодатель не имеет права захватить вещь арендатора, находящуюся в помещении, снимаемом арендатором на законных основаниях.


Вернуться наверх 
 Профиль   
 
 Сообщение Добавлено: 24 мар 2013, 10:10 
Не в сети
Основатель
Аватар пользователя

Зарегистрирован: 20 мар 2013, 11:51
Сообщений: 1015
Откуда: Волгоград
Благодарил (а): 3 раз.
Поблагодарили: 120 раз.
Лана Согласен, но есть, что добавить.
Есть интересное постановление ФАС СЗО от 03.09.2003 №А56-5333/03, согласно которому наличие задолженности по арендной плате является основанием для обращения в суд с иском о взыскании с арендатора указанной задолженности и расторжении договора аренды, но не дает арендодателю право даже занимать сданные в аренду помещения...а не то, что удерживать, находящееся в этих помещениях имущество...

_________________
Группа "ЮрФинансКонсалтинг"
Юридические услуги в Волгограде.
www.ufk34.ru
8 (8442) 50-56-79


Вернуться наверх 
 Профиль   
 
 Сообщение Добавлено: 24 мар 2013, 13:45 
Не в сети
Аватар пользователя

Зарегистрирован: 24 мар 2013, 13:17
Сообщений: 65
Благодарил (а):0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
ufk34 писал(а):
Лана Согласен, но есть, что добавить.
Есть интересное постановление ФАС СЗО от 03.09.2003 №А56-5333/03, согласно которому наличие задолженности по арендной плате является основанием для обращения в суд с иском о взыскании с арендатора указанной задолженности и расторжении договора аренды, но не дает арендодателю право даже занимать сданные в аренду помещения...а не то, что удерживать, находящееся в этих помещениях имущество...

Интересно, дайте ссылку на это постановление, пожалуйста..


Вернуться наверх 
 Профиль   
 
 Сообщение Добавлено: 24 мар 2013, 14:09 
Не в сети
Основатель
Аватар пользователя

Зарегистрирован: 20 мар 2013, 11:51
Сообщений: 1015
Откуда: Волгоград
Благодарил (а): 3 раз.
Поблагодарили: 120 раз.
Вальтер, лень искать, в брасе можно посмотреть, там много сходих решений более свежих

_________________
Группа "ЮрФинансКонсалтинг"
Юридические услуги в Волгограде.
www.ufk34.ru
8 (8442) 50-56-79


Вернуться наверх 
 Профиль   
 
 Сообщение Добавлено: 25 мар 2013, 19:42 
Не в сети
Аватар пользователя

Зарегистрирован: 24 мар 2013, 16:04
Сообщений: 585
Фото: 9
Откуда: Самара
Благодарил (а): 1 раз.
Поблагодарили: 69 раз.
Вальтер писал(а):
ufk34 писал(а):
Лана Согласен, но есть, что добавить.
Есть интересное постановление ФАС СЗО от 03.09.2003 №А56-5333/03, согласно которому наличие задолженности по арендной плате является основанием для обращения в суд с иском о взыскании с арендатора указанной задолженности и расторжении договора аренды, но не дает арендодателю право даже занимать сданные в аренду помещения...а не то, что удерживать, находящееся в этих помещениях имущество...

Интересно, дайте ссылку на это постановление, пожалуйста..

Ага, вот только сейчас прочитала, постановление Пленума № 13 от 25.01.13, которым были внесены существенные изменения в постановление № 73 от 17.11.11 «Об отдельных вопросах практики применения ГК РФ о договоре аренды», которое указало в том числе, что, если объект аренды находится в незаконном владении у арендодателя (который изъял имущество в счет погашения невнесенной арендной платы), это не освобождает арендатора от внесения арендной платы.
Так что, исходя из складывающейся судебной практики, это довольно распространенное явление среди собственников помещений, которые сдают имущество в аренду.

_________________
Юрисконсульт
Консультации по налоговому, трудовому, гражданскому и пенсионному законодательству
Тел. 8-917-141-49-76
mirazh1982@yandex.ru


Вернуться наверх 
 Профиль  Фотоальбом  
 
Показать сообщения за:  Сортировать по:  
 
Начать новую тему Ответить на тему  [ Сообщений: 6 ] 


Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

 
 

 
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете добавлять вложения

Найти:
Перейти:  
cron